Ипотека

Ипотека. Ипотека— форма залога, при котором имущество, служащее обеспечением требования кредитора, ему не передается и не обособляется в составе имущества должника посредством наложения на него знаков, либо иным порядком (ср. Гражд. код., ст. ст. 92 и 93), а остается во владении и хозяйственном пользовании должника. В возможности для должника хозяйственного пользования заложенным имуществом заключается экономическая ценность Ипотеки; благодаря этой возможности Ипотека является той формой залога, которая наиболее пригодна для обеспечения долгосрочных требований. По западным законодательствам предметом Ипотеки могут быть и движимые вещи, а также совокупность их и связанные с ними права, например, предприятия, но обычным объектом Ипотеки и на Западе являются земельные участки и строения, объединяемые термином «недвижимые имущества». Отсюда тесная связь Ипотеки с поземельным кредитом. Как одно из вещных прав на чужое недвижимое имущество, Ипотека, по западным законодательствам, подлежит действию тех же формальных правил, которые определяют порядок приобретения всякого вещного права на недвижимое имущество; требуется не только облечение договора об установлении Ипотеки в определенную (нотариальную) форму, но и особая регистрация приобретаемого залогового права; последнее в качестве вещного права возникает не ранее соблюдения этой формальности. По большинству действующих законодательств регистрация прав на недвижимое имущество совершается посредством внесения записей о них в так называемые «вотчинные» или «ипотечные» книги; каждому имуществу (вотчинной или ипотечной единице) соответствует отдельная книга либо отдельный лист в общей книге (принцип специальности Ипотеки); составной частью книги является вотчинный или ипотечный указатель; он предназначен дать в возможно краткой форме исчерпывающую картину всех вещных прав, объектом которых является данное имущество; в особом, обычно последнем, отделе указателя регистрируются залоговые права (Ипотека); они, как и все другие вещные права, вносятся в хронологическом порядке; занимаемым отдельною записью местом («первое», «второе» и т. д. «ипотечное место») определяется порядок удовлетворения отдельных кредиторов (принцип ипотечного старшинства). Современная ипотечная система ограждает интересы всех лиц, желающих вступить в правовые отношения по поводу заложенного имущества, не в меньшей степени, нежели оглашение факта залога посредством физической передачи имущества кредитору либо наложения на имущество особых знаков. Это достигается соблюдением лежащих в основании современной Ипотеки общих принципов; сюда относятся: принцип специальности, связующий залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого указаны в книге с полной определенностью; принцип бесповоротности, т. е. неоспоримости права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать; тесно связанный с этим принципом принцип публичного доверия, создающий для всех заинтересованных лиц возможность исходить из убеждения, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме означенных в книге; принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам; принцип старшинства, гласности и т. п. Значение ипотечной системы поддерживается также разработанною до мельчайших подробностей техникой ведения книг, явившейся образцом для ряда других случаев регистрации правовых фактов (торговая регистрация, регистрация патентов и других исключительных прав и др.). При наличности правильной ипотечной системы создается твердый правовой базис для ипотечного (поземельного) кредита и создается правовая возможность мобилизации ценности недвижимого имущества. Органами ипотечного кредита являются главным образом ипотечные (поземельные) банки (государственные, коммунальные, акционерные и основанные на началах взаимности); они оказывают кредит большей частью посредством выпуска и передачи заемщику для реализации ипотечных бумаг (закладных листов, облигаций и т. п.), причисляемых по биржевым правилам Германии и некоторых других государств к фондам. Действующее советское законодательство не знает понятия недвижимого имущества (Гражд. код., ст. 21, прим.); вся земля — как городская, так и внегородская — является достоянием государства (Гражд. код., ст. 21; Земельн. код., ст. ст. 2 и 3); она не может служить предметом частного оборота и в частности залога (Земельн. код., ст. 27; Гражд. код., ст. 87). Вследствие этого поземельный кредит — и в качестве нормального способа обеспечения его — Ипотека — у нас не может иметь того значения, как на Западе. Неизвестно действующему законодательству и самое название Ипотека. Однако и оно знает случаи, когда закладываемое имущество не передается залоговому кредитору и когда, следовательно, имеется налицо указанный выше наиболее характерный признак Ипотеки. Согласно ст. 92 Гражданского кодекса кредитору не передается закладываемое (немуниципальное или демуниципальное) строение, а также право застройки, точнее — тот участок, в отношении которого должник имеет право застройки, с находящимися на этом участке постройками. Рядом с этими случаями надлежит поставить залог морских торговых судов (Пост. ЦИК и СНК от 8 августа 1924 г.; Собр. узак. 1924 г., № 4, ст. 54); залог судна утратил бы все свое экономическое значение, если бы возникновение залогового права было обусловлено передачей судна кредитору; в силу прим. 2 к ст. 5 указанного постановления залог судна совершается посредством учинения соответствующей надписи на судовом документе. Действующее законодательство затем знает случаи обеспечения долга предоставлением кредитору особых полномочий, но в этих случаях, ввиду особой природы обеспечения, нет ни Ипотеки ни вообще залогового права в точном смысле. Мы имеем в виду случаи, в которых кредит, оказываемый коммунальными банками местным исполкомам и другим учреждениям, обеспечивается доходами и налоговыми поступлениями, а также случаи выдачи теми же банками ссуд жилтовариществам под обеспечение доходами дома и личною ответственностью членов товарищества. Не соответствует понятию Ипотеки и способ обеспечения ссуд, выдаваемых на мелиорацию (ср. Правила о выдаче этих ссуд в Собр. узак. 1924 г., № 5, ст. 23). Наконец, следует иметь в виду, что выпускаемые акционерными обществами облигации хотя и дают право на преимущественное удовлетворение из всего имущества общества предпочтительно перед другими, возникшими позднее требованиями (Гражд. код., ст. 362), но не могут считаться вещно-обеспеченными. Важнейшими видами Ипотеки по действующему праву является залог строений и права застройки. Правильная организация кредита под обеспечение Ипотеки немуницип. или демуницип. строения и права застройки представляет первостепенную важность как средство к оживлению строительной деятельности смягчению жилищного кризиса. На законодателе в области гражданско-правовой лежит обязанность обеспечить возможную достоверность и твердость возникающего залогового права: ибо степень достоверности и твердость учитываются кредитором при установлении условий предоставляемой им ссуды. Эту обязанность принял на себя и советский законодатель. По ст. 90 Гражд. код. залог строения и права застройки, под страхом недействительности его, должен быть совершен в нотариальном порядке с последующей регистрацией его в надлежащем коммунальном отделе. Это правило дополняется ст. 20 Пол. нот., согласно которой при совершении акта на отчуждение или залог строений и права застройки нотариус должен удостовериться, нет ли запрещения, последовавшего в установленном порядке, на совершение такого отчуждения или залога. Согласно инструкции НКЮ, НКВД и НКФ от 19 марта 1923 г. за № 58 все сведения о налагаемых на ненац. и денац. строения и на право застройки арестах, обращении взысканий и запрещениях отчуждать и закладывать их (в том числе и о запрещениях, налагаемых по поводу установления права залога) сосредоточивались в нотариальных отделениях. В силу Инструкции НКЮ от 15 сентября 1925 г. (цирк. № 180) регистрация запрещений передана нотариальным конторам, а в местностях, где их несколько, — первой из них; в той же инструкции содержатся подробные руководственные указания (гл. XIII, ст.ст. 148 — 167 — порядок регистрации запрещений, налагаемых на немуницип. и демуницип. строения и право застройки). Из запрещений составляются отдельные за каждый год сборники (ст. 153); в дополнение к этим сборникам нотариальные конторы ведут подвижной алфавит по карточной системе по фамилиям владельцев (ст. 155). Таким образом точные сведения о лежащих на строении или праве застройки запрещениях, в том числе и о наложенных при установлении права залога, ныне имеются в нотконторах и сгруппированы хронологически и по фамилиям владельцев. Некоторые дополнительные правила содержатся в цирк. НКЮ и НКФ от 5 авг. 1925 г., № 159/1283, о порядке оформления договоров о переводе долга, обеспеченного залогом строений или права застройки, на покупателей при совершении актов купли-продажи, и в цирк. от 24 авг. 1925 г., № 165, устанавливающем порядок сношения нотконтор с коммунальными отделами по поводу совершения залоговых актов и наложения запрещений при выдаче кредитными учреждениями ссуд на строительство (пост. СНК от 31 июля 1925 г.; Собр. узак. № 56, ст. 430). Более общее значение, чем составляемые нотконторами сборники запрещений и подвижные алфавиты, имеют реестры, которые ведутся в коммунальных отделах согласно постановлению СНК от 8 авг. 1921 г. (ср. также инстр. НКВД и НКЮ 1921 г., № 397, и 1923 г., №№ 28 и 381). В эти реестры заносятся все имеющие правовое значение сведения, касающиеся немуницип. и демуницип. строений, а равно участков, в отношении которых вновь установлено право застройки (Гражд. код., ст. 71); в эти же реестры вносятся также записи о всех актах отчуждения или залога упомянутых строений и права застройки и о всех случаях наложения на них запрещений помимо установления права залога и о снятии этих запрещений (Гражд. код., ст. ст. 185, 79, 90; инстр. НКЮ и НКВД от 5 ноября 1923 г., ст. 7; инстр. НКЮ от 15 сентября 1925 г., ст. 150). Коммунальные отделы ведут отдельные реестровые книги строений и участков, предоставленных на право застройки; эти книги ведутся как по владениям, так и по фамилиям собственников зданий и застройщиков; в обеих книгах отмечаются постепенно все происшедшие перемены; так как обязанность регистрировать в коммунотделе акты отчуждения и залога установлена под страхом недействительности этих актов, реестр всегда отражает современное правовое положение строения и участка, находящегося на праве застройки. Реестры, которые ведутся в коммунотделах по владениям, по своему правовому значению наиболее близки к западным ипотечным книгам. Содержание их гораздо проще ввиду небольшого числа известных действующему праву видов вещных прав и их ограничений. Но и эти реестры, при правильном ведении их и при согласованной деятельности нотариальных контор и коммунальных отделов, дают возможности развития Ипотеки в виде залога строений и права застройки, если для такого развития будут иметься налицо необходимые экономические предположения.

Финансовая энциклопедия, 1927 г.

«И»: Издержки взимания, Инвентарь, Индексы, Инфляция, Ипотека, «И».